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龙光地产启示录:解开房企高增长背后的秘密

放大字体  缩小字体 发布日期:2019-04-02 22:37:03    来源:头条    作者:中国新闻网    浏览次数:26    评论:0
导读

眼下,正值房企业绩发布集中期。龙光地产也于近日发布了全年业绩,与以往不同的是,这家公司区域深耕型房企在城市更新领域发力迅

 眼下,正值房企业绩发布集中期。龙光地产也于近日发布了全年业绩,与以往不同的是,这家公司区域深耕型房企在城市更新领域发力迅猛,开始逐渐进入收获期。在业绩后,花旗、瑞银、德银等国际知名投行纷纷发布报告,认为龙光地产依然面临价值低估,推荐该公司为行业首选标的。

透过现象看本质,房企竞争经过“野蛮生长”之后再次回归“基本盘”,当投资者津津乐道之时,不应该忽略这样的问题:在过去二十多年里,龙光从小到大,由弱到强,一步步成长为粤港澳大湾区龙头房企和行业盈利标杆,其成功有何秘诀?

一时好不如一直好业绩持续高增长

数据显示,2018年,龙光实现合约销售额约718亿元,同比增长65.4%,其中权限销售金额701亿元,超额完成全年销售目标;全年实现营业收入441.37亿元,同比增长59.4%;毛利润首次突破百亿大关,达到148.87亿元,同比增长56.4%;净利润89.96亿元,核心利润76.55亿元,同比增长65.7%。龙光地产在销售、营收和利润均实现了高达60%的同步快增长,这样的成绩单不可谓不优秀。

实际上,龙光过去三年的销售、收入和盈利都保持强劲增长。值得强调的是,龙光没有盲目跟风,陷入行业搞合营、堆规模的“军备竞赛”中,而是坚持高质量增长,趟出了一条独具特色的成长道路。

龙光最为突出的特点就是连续多年保持利润与规模的同步双增长,公司毛利率和净利率、核心利润率等多年跻身行业前列。毛利率多年保持在30%以上,净利率更是远超行业平均水,核心利润率领跑内房股,属于当之无愧的房地产盈利标杆企业。

龙光以718亿元的销售金额、441亿元的营业收入,却实现了高达76.55亿元的核心利润,这种盈利表现在行业中堪称独一无二,同样的核心利润,其他房企可能要卖多一倍甚至两倍的房子。目前龙光的核心利润遥遥领先同等规模房企,甚至超过部分千亿规模房企。

纵观全年经营与财务表现,龙光不仅呈现出高增长和高盈利“双高”的特点,还具有低负债和低估值的“双低”特色。

2018年公司净负债比率进一步下降,融资成本保持行业低位,保持稳健的财务结构,实现了高质量发展。报告期内,公司净负债比率为63%,较2017年底下降5个百分点。而加权平均借贷成本稳定在6.1%。在民营房企中,这种净负债率和资金成本显然是可圈可点的。

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专注成就卓越穿越周期的战略定力

2018年,在“房住不炒”的口号下,调控政策层层加码。但龙光却逆势发力,继续稳步前行,实现跨周期发展,表现出极强的战略定力和韧性。经历二十多年发展的龙光给出了成功之道,即专心专注。

据悉,龙光地产专注于房地产开发,尤其是住宅开发。这种专注的力量,加上时间的沉淀,让龙光培养了超乎常人的房地产市场认知能力和把控能力,形成了一套体系化的跨周期识别方法论,善于精确把握地产的周期性规律及发展趋势,低买高卖,在地价低迷的时候大量扩充优质土储。

比如在2007年买入惠州龙光城项目,平均地价仅300元/平米,毛利率超过60%;而在2014年-2016年上半年,深圳楼价急速上升前,前瞻性地布局四个地铁上盖及沿线项目,平均毛利率40%;而在2016年下半年开始,避开了土地周期高点,以收并购和旧改方式纳储。

龙光的专注还表现在聚焦于高投入产出比的区域和城市,以深耕粤港澳大湾区为主,没有去投资缺乏市场需求的三四五线城市,现有项目都是在有人口、产业、消费支撑的位置。

例如,2018年,龙光通过城市更新方式获得多个项目,其中主要在深圳、珠海、佛山等城市。目前,龙光地产拥有城市更新类项目货值约2500亿元,也基本分布在深圳、东莞、惠州、珠海、佛山等粤港澳大湾区核心城市。

尤其是在大湾区核心城市深圳,龙光占据了极大的市场优势。目前,龙光在深圳拥有12个地铁物业项目,深圳土储权益总货值达1805亿元,2017年和2018年成交套数连续两年位居深圳第一位。

目前,中国三四线城市的房地产市场普遍陷入困境,很多开发商深陷其中无法抽身,再次显示出龙光惊人的战略前瞻能力。在3月19日的业绩发布会上,龙光地产管理层道出了其中的核心逻辑:“大湾区有全国最庞大的市场、最旺盛需求、最高的价值,也是未来盈利能力最强的地方,相信也是投资者回报最高的区域。”

据统计,自粤港澳大湾区发展规划纲要出台以来,在全国百强房企中约有70家房企在大湾区布局。得益于前瞻性布局,龙光已经在大湾区建立起强大的竞争壁垒,未来龙光将乘大湾区之风而起,资产价值将与日俱增,成为大湾区的直接受益者。

截至2018年12月31日,包括公开招拍挂、收并购及城市更新项目在内,龙光的土储权益总货值增加至6520亿元,其中大湾区土储货值5356亿元,占总货值比重82%,深圳土储货值1805亿元,进一步巩固了公司在大湾区的先发优势和龙头地位。

在业绩公布之后,著名国际投资银行瑞士银行(UBS)发布最新研究报告认为,龙光地产的城市更新业务货值高达2500亿元,2019年有望孵化深圳侨城东,深圳蛇口自贸区和惠州大亚湾工业区三个项目,对应货值为700亿元。

城市更新项目占用资金少,利润率高,部分项目实行了快速转化,已经成为龙光未来新的利润增长点和价值富矿。但龙光地产在城市更新领域的项目价值并未被市场全面认知,随着旧改项目陆续进入市场,这部分价值会真正爆发出来。

 
(文/中国新闻网)
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